调查|烂尾楼背后的野蛮江湖:有房企刻萝卜章“借”走预售款

澎湃新闻 2020-10-29 183

近日,多地政府发文加强对新建商品住宅预售资金的监管,试图减少烂尾项目的存在。但现实情况是,预售资金监管一直存在,烂尾项目并未间断。

澎湃新闻记者采访不同省份、地区的多位房企人士,窥探预售资金江湖中的政策漏洞和潜规则;也试图通过采访专家和身居此间的房企高管,给出些建议。

尽管有预售资金监管,但烂尾项目并未间断。

尽管有预售资金监管,但烂尾项目并未间断。

烂尾房求助者:预售款去哪儿了

在对预售资金监管的城市,不乏烂尾或无法备案、网签、办产证等影响购房者生活的案例。

河南郑州。2017年12月11日,有购房者在政府官方网站的领导留言板留言,“2017年1月22日(我)与河南金马凯旋房地产开发有限公司签订合同购买商品房,至今已经快一年了,开发商一直拖延不给备案”。

该名购房者透露,因为自己的追问,“售楼部实在搪塞不过去,才有个自称为经理的出来说实话告诉你没有钱需要等等,也就是预售款挪用了,要备案需要往监管专用账户上存钱。”

此后的2018年1月,郑州市房管局回复上述业主:“经核实,该公司因未在监管账户缴存预售资金及房屋专项维修基金,才造成您的商品房买卖合同迟迟无法申请合同备案确认。”

郑州市房管局在回复中透露,该房管局对开发公司进行了严厉的批评教育,并责成涉事开发公司尽快交纳维修基金,进行预售资金监管,尽快为购房者申请合同备案,该公司承诺将在2018年1月底之前完成该工作。

然而,2018年5月29日,郑州市政府发布消息,河南金马凯旋房地产开发有限公司等16家房地产企业因为未按时申报《房地产开发项目手册》被通报批评。

据东方今报,房地产开发项目实行项目手册制度是政府行业管理部门对房地产开发企业开发建设而建立的一项动态管理制度,旨在保护消费者的合法权益。

早在2009年,郑州即颁布《郑州市商品房预售款监管办法》要求,购房者向开发商支付的预付款、保证金等各种款项,都直接打入银行预售款监管账户,银行对此项资金实行专户监管。

依照郑州市的监管办法,开发企业使用商品房预售款,应编制用款计划,向监管银行提出申请。预售人收取的预售款,只能用于购买该项目必需的建筑材料、设备和支付该项目建设的施工进度款及法定税费。

时任郑州市房管局市场管理处副处长董国彩曾介绍,郑州市房管局作为监管部门,将对开发商使用预售款进行动态管理。开发商每月要报送商品房预售款的收支报表,房管局及时对预售款使用情况进行监控。

如此细致的制度,依然有企业实现不被监管。直到企业无法帮业主网签备案,政府部门方发现企业未及时报告项目进展、未在监管账户缴存预售资金及房屋专项维修基金等问题。

四川成都。2020年9月20日,有购房者留言称,自己2018年6月在成都市龙泉驿区阳狮广场购买了一套商品房,一生的积蓄加外债才交了首付,本该于2020年10月31日交房,现如今延期至2021年3月31日。

购房者透露,阳狮广场项目问题由来已久,项目建设长期没有实质性进展、工程建设进度缓慢。要求责问预售监管银行。

陕西铜川。2020年10月15日,有购房者在留言板块留言,“每月为一个不存在的房子还着房贷”。

该购房者透露,自己在铜川老区印台区印台国际(原快乐城8号楼盘)买房五证齐全,现在烂尾2年多,房子也不见动静。现在每个月辛辛苦苦挣的钱用来还一个不存在的房子。

为此,铜川市委办公室回复称,开发企业已准备委托新的施工单位进场施工,正在抓紧筹集建设资金。

这样案例还有许多。在人民网领导留言板块,以“烂尾”为关键词搜索,单单是2020年10月,购房者发布的求助帖即有数十屏。

监管制度各异:有地方严格,有地方全靠自觉

全国范围内对预售资金的监管始于2010年。当年,住建部下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》要求,各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建立监管制度的地方,要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。

住建部要求,商品住房预售资金要全部纳入监管账户,由监管机构负责监管,确保预售资金用于商品住房项目工程建设;预售资金可按建设进度进行核拨,但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。但在各地后续的政策力度和执行标准差异深大。

有些城市对预售资金的监管相对宽松,如四川成都。2015年成都印发《成都市商品房预售款监管办法》,对购房人的全部购房款进行监管,包括定金、首付款、购房贷款等。

成都市商品房预售款监管采用开发企业选择、银行自愿双方协议监管的模式,与开发企业订立预售款监管协议的银行为预售款监管机构。

监管办法约定,住建部门不是成都的预售监管机构,预售款交存、拨付及使用均由监管银行进行把关,住建部门仅是负责指导、督促、检查。办法未涉及违反规则的处罚等措施。

成都市龙泉驿区网民留言办理工作领导小组办公室在回复龙泉驿区阳狮广场购房者求助时称,房产行政主管部门依据本办法规定负责辖区内商品房预售款监管的指导、督促。区住建局立即督促开发公司向购房人做好相关解释工作,同时要求开发企业对接监管银行按照监管协议做好预售款缴存拨付工作。

相较于成都放手型的监管,江苏省徐州市政府机关对预售资金的监管的介入更深。

2019年徐州市住房和城乡建设局发布《关于印发<徐州市市区商品房预售款监管实施细则>的通知》明确,徐州市住房和城乡建设局是商品房预售款监管的主管部门,也是监管部门,监督工作的组织和实施。徐州市房产管理服务中心为监管机构,具体负责市区商品房预售款监管的日常工作。

在此之前,徐州市商品房预售款监管的主管部门是徐州市住房保障和房产管理局,负责监管工作的组织实施。但是监管机构是其委托的徐州市住房置业担保公司,具体负责市区商品房预售款的日常监管工作。

徐州市有别于其他城市的措施包括,要求监管机构即徐州市住建局下属的事业单位徐州市房产管理服务中心应在监管银行开设监管账户,用于归集和拨付。

此外,徐州市要求监管银行及时将购房者的缴款信息上传到预售款监管系统,系统会自动对比缴款、合同等相关信息,确保监管系统记账金额和实际账户金额一致。监管银行应将预售款专用账户资金每日终了归集至监管机构的监管账户。

对于监管机构在监管中的后知后觉,江苏宿迁研究出了“商品房预售款监管工作联络员制度”。2018年1月,江苏宿迁发布的《关于进一步做好市区商品房预售款监管工作的通知》。开发企业在申请办理预售款监管工作时,必须明确专人为联络员,负责办理预售款监管额度确认、核减、资金使用、账户注销等业务,并按月定期(每月10日前)向市房管处报送监管账户对账清单,确保商品房预收款监管工作有效衔接。若联络员发生变动,需及时报市房管处备案。

同时,宿迁要求,预售款监管银行在监管账户开户前,必须明确具体业务联络员,负责办理开发企业预售款监管协议,协助市房管处监管开发企业预售款收支、限制企业擅自挪用资金等情况,确保商品房预售款专款专用。加强信息化系统对接,尽快实现监管账户信息实时互联传送。

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